位于建水城东28公里群山峡谷中的燕子洞风景区分为洞外自然林地、旱洞。1986年9月动工开发，自1987年春节对外开放以来，至今已接待中外游客近350万人次。
燕子洞以古洞奇观、春燕云集、钟乳悬匾、采燕窝绝技等独特景观著称于世。洞外古树名木于绝壁陡崖之间，3万多平方米的自然林地，枝繁叶茂，有数十种鸟栖息。洞内外岩壁上巢居着数十万只白腰雨燕，燕子洞因此得名。每年春夏期间，群燕飞来，如万箭齐发，数十万燕子出没其间，呢喃之声不绝于耳，燕声和着水声，在洞内共鸣，汇成一曲声震山谷的溶洞交响乐。燕于洞成盛产燕窝，是滋补美容养颜之珍品。每年立秋时节，当地农民徒手攀登上50多米高、450米长的洞顶，在钟乳丛中采集燕窝，惊险的场面令人惊心动魄。
“古洞抱奇观不仅春风燕子，何人开胜境遗此流水悬岩”，这是对燕子洞风光的高度概括。溶洞一分为二，一干一湿，一上一下，上为干洞，下为水洞。干洞形似一巨大天生桥，两面透光，洞厅宽敞可容数千人，傍山依势自成一组石殿、石台，筑有凌空栈道和空中游廊。石殿中钟乳、石墁低垂，石帘相掩，数十块摩崖石刻及诗文碑刻遍布洞中，与水洞口的钟乳悬匾遥相呼应。钟乳悬匾是燕子洞独有的奇观，在离河面50米高的洞顶悬垂的钟乳上，挂有历代的上千块匾额，都是当地农民徒手攀登悬岩绝壁挂上去的，令人惊叹不已。 泸江河奔腾入洞庭湖形成的地下水洞全长4千多米，洞口高50多米，宽30米，气势雄伟，十分壮观。燕子洞的奇美绝伦还在水洞。据有关专家考证，该洞形成大约已有三百万年以上的历史，由于千百万年急流的冲刷和溶蚀，洞中峭崖嵯峨，钟乳垂悬，千姿百态如鬼斧神工之作，探索其间，如游海底龙宫、艺术殿堂、神话世界，真可谓古、奇、幽、深。
在洞内3千米曲折蜿蜒、高低起伏的游览线上，分布着3组规模宏大的岩溶景观，每一景区各呈现出形形色色的钟乳群，整个水洞大小厅堂数十个，其中最大的达2万多平方米，景点数百个，游览面积达4万多平方米。第一景区“龙泉探幽”，有拔地而起高达34米的“擎天玉柱”，有自江流中涌现的千层莲台，还有“龙女初嫁”、“双象啜饮”、“金毛吼狮”、“瑶台遗址”、“桃源胜境”等数十个景观。第二景区“天街撷美”。在该景区尽头的洞壁顶部，攀上一个大约6平方米，毫不惹眼的洞口，一个面积约3千平方米的更高层次的大厅呈现眼前，钟乳景观异常丰富，大面积卷曲石洁白如玉、晶莹透明，绒毛状、针状、管状；悬垂的、横生的、竖长的，纤细精巧的、奇形怪状的、比比皆是，汇集了所有溶洞的精华，人们冠以“水晶宫”的美称。与第一景区终端紧紧相连，是一条高于河床35米的绝壁长廊，全长250米，面积达2300平方米，长廊被石柱、石幔、石屏风分隔成若干厅堂，有“倩女迎宾”、“翠盖拥美”、“老宫瑰宝”、“象耳空垂”、“古堡黄昏”、“八仙赴宴”、“老僧望月”、“取经路上”等景点，并有300平方米的休息厅。第三景区“梦幻世界”距二景区终端120米，是与水洞相连接的一个独立旱洞，洞高40米，呈椭圆形，景区面积达2万平方米。该景区景观集中，为燕子洞景观的精华所在，占已发现景观的三分之二。其中较为突出的有“天鹅戏蟾”、“双螺对语”、“犀牛望月”、“鲲鹏展翅”、“南国椰林”、“璇宫别景”、“龟蛇争雄”、“欧洲大舞台”等奇观异景。洞内悬垂的钟乳千姿百态，美不胜收，令人目不暇接。
水洞游路全长750米，从洞口乘龙舟顺流面下，可饱览沿河的奇观美景，置身于燕子洞宏大壮观的洞腔之中，并直驱第三景区“梦幻世界”大厅。该厅面积为13000平方米，大厅右侧置有彩色灯光喷泉和瀑布，游客在此犹如身临五彩缤纷的仙境，可翩翩起舞于300万年前的舞厅中，并可品尝到建水的风味小吃，购买各种纪念品。 在燕子洞第三景区的开发中，开发者于景区后部发现磨制石器二件，砍砸器一件，并伴有水鹿、猪、狗、松鼠等动物的牙齿、骨骸以及炭屑。经云南省博物馆古人类研究室主任张兴永鉴定，为距今三四千年前的新石器时代文化遗址，今后将作为一个新的景区———文化旅游区加以开发。
云南省省长和志强1987年12月30日亲临燕子洞视察，当场挥毫题词“洞幽燕奇，南天一绝”。1989年1月10日至12日，中保洞穴考察队联合考察了燕子洞，保加利亚洞穴联合会主席、著名洞穴专家P.贝龙博士给予极高评价：“燕子洞是亚洲最壮观、最大的溶洞群之一。由于它有燕子、巨大的面积和河流，在世界级的溶洞群中也是突出的”。
建水燕子洞景区是建水风景名胜区中最早开发的旅游区。建水县委、县政府从1990年开始，已把每年8月8日定为“燕窝节”。旅游搭台，经济唱戏，届时各方宾客可一睹采燕窝惊险场面，观看民族风情展演，游览建水名胜，洽淡、购买建水名优土特产品，对促进建水经济的发展发挥了积极的作用。
